O que é INCC e em que interfere no seu financiamento.

O que é o INCC?

O INCC é um indicador financeiro que mede a variação dos gastos envolvidos na construção habitacional quanto a materiais, equipamentos, serviços e mão de obra. Ele é calculado pela Fundação Getúlio Vargas desde 1944, mas sua divulgação só passou a ocorrer em 1950.

Trata-se do primeiro índice oficial da construção civil no Brasil, que até hoje tem grande importância nos negócios imobiliários. Uma de suas funções é balizar a inflação no setor.

Quais são as finalidades do INCC?

O INCC é calculado mês a mês pela FGV e seu principal papel é servir de base para o reajuste do valor dos imóveis comprados na planta por financiamento. Em geral, é utilizado nos contratos das construtoras, visto que mede e acompanha o aumento dos insumos da construção civil.

Portanto, o valor final do imóvel não será semelhante ao do contrato de compra e venda assinado no momento em que o negócio é fechado. A quantia sofrerá, até a quitação final, reajuste no saldo devedor, nas parcelas, nos balões, nas chaves e em quaisquer valores ou intermediárias da negociação.

É preciso ficar atento a essa questão para não se deparar com a cobrança somente depois e atrasar as parcelas (ou mesmo não ter condições de quitar o imóvel e tornar a dívida muito maior do que seria a princípio). O valor inicial do contrato nunca deve ser a única variável incluída no orçamento familiar. Caso contrário, há grandes chances de os pagamentos pontuais se tornarem difíceis ou até mesmo impossíveis.

Nesse momento, vale a máxima de que não se assina um contrato sem dormir primeiro. Compras por impulso e a aquisição da casa própria não combinam! Muito pelo contrário: é prudente consultar especialistas e se inteirar de todas as implicações do negócio antes de dar passos mais definitivos, como fazer um pagamento de sinal ou assinar documentos.

Vale destacar também que, quando o contrato de compra e venda do imóvel se refere a pagamento à vista, o índice não é aplicado. Isso porque não há motivo para reajuste.

De que forma o INCC influencia as parcelas no financiamento?

Quem compra um imóvel na planta, além de adquirir a propriedade em si, ajuda a financiar a construção. Para compensar as mudanças no mercado da construção civil ao longo do período de obras, o saldo será reajustado pelo INCC.

Trata-se da correção monetária para a construção civil, ou seja, o objetivo não é remunerar a construtora, apenas recompor o valor financeiro perdido pela passagem do tempo. Assim, a influência do INCC no preço das parcelas do financiamento é direta, uma vez que o índice é aplicado na correção dos valores que ainda serão pagos.

É muito comum as pessoas imaginarem que a correção não será aplicada em caso de atrasos, mas na maioria das vezes isso não é verdade! Correção é diferente de juros, pois não há ganhos. Por isso, é sempre importante analisar a função de cada item que compõe o preço do contrato, suas finalidades e implicações!

Qual é a composição do INCC?

A FGV calcula a média ponderada dos gastos da construção civil nas cidades pesquisadas para identificar o percentual de aumento nos custos. Assim, a instituição verifica qual foi o percentual de aumento em itens essenciais como materiais, insumos e mão-de-obra.

A ideia é que o preço do imóvel continue sempre o mesmo, apesar de oscilações nos preços ao longo da obra. Atualmente, a Fundação Getúlio Vargas coleta as informações da construção civil em sete capitais estaduais para compor o índice mensalmente:

• Belo Horizonte;
• Brasília;
• Porto Alegre;
• Recife;
• Rio de Janeiro;
• Salvador;
• São Paulo.

A fim de se chegar ao resultado, é ponderada a média apurada dos custos de insumos, equipamentos, serviços e mão de obra. Para tanto, são feitas três médias:

• INCC-DI, entre o primeiro e o último dia do mês em referência;
• INCC-M, entre o dia 21 do mês anterior e o dia 20 do mês em referência;
• INCC-10 entre o dia 11 do mês anterior e o dia 10 do mês em referência.

A partir desses resultados, calcula-se o INCC, que será divulgado e servirá de base para os reajustes.

Como evitar cobranças indevidas?

Em qualquer contrato, a melhor forma de evitar cobranças indevidas é conhecer cada cláusula e detalhe. Tudo o que consta no documento deve ser analisado com cuidado antes mesmo da assinatura.

Para assegurar um bom negócio, é essencial contar com o apoio de um advogado especializado no assunto. O profissional tem intimidade com as condições de praxe dos negócios imobiliários e será capaz de guiar o cliente em meio a tantos termos técnicos, cálculos e índices.

Dessa forma, será possível ter uma ideia de como o contrato evoluirá ao longo do tempo. Contando com o apoio especializado, serão conferidos os principais itens capazes de identificar a regularidade das cobranças, como:

• índices escolhidos para reajuste;
• periodicidade da aplicação dos índices;
• valor do contrato;
• compatibilidade do índice escolhido com a prática geral do mercado e os dispositivos legais;
• prazos contratuais, multas e cláusulas que dispensam ou obrigam reajustes em situações excepcionais e no caso de rescisão.

Além das questões prévias, o advogado consegue explicar alguns pontos aos clientes durante a execução do contrato. Sabe o cálculo do exemplo acima? Um profissional especializado ajuda a pessoa a ler o contrato, identificar os índices ou prazos e calcular as parcelas, para conferir se a cobrança está correta.

Com isso o cliente é capaz de identificar se seus direitos estão sendo respeitados durante a obra e, caso seja preciso, tomar as medidas cabíveis para corrigir equívocos. Isso é muito melhor do que passar um longo tempo sendo cobrado indevidamente sem saber, concorda?

Com alguns cálculos, é possível visualizar que, em razão de grandes valores, prazos prolongados e alta quantidade de parcelas para abatimento do saldo devedor, cada centavo conta e faz uma grande diferença no longo prazo!

Saber como calcular INCC e entender suas repercussões nos contratos imobiliários são cuidados imprescindíveis para verificar se o valor cobrado está correto. As negociações imobiliárias são complexas, portanto é muito arriscado fazer tudo por conta própria. O ideal é ser bem assessorado durante o processo, pois essa não é a única questão relevante em tal tipo de negócio, de forma que é sempre bom consultar um advogado imobiliário!O 

 

Como o INCC é calculado?

Esse índice nacional é composto pela média ponderada dos dados coletados nas sete cidades analisadas, sendo uma combinação de um sistema de preços com um sistema de pesos.

De maneira geral, o índice considera os valores de materiais, equipamentos, serviços e mão de obra. Dentro disso, o custo de materiais é dividido em três grupos: estruturais, instalações e acabamentos. A FGV obtém esse dado a partir de orçamentos analíticos de empresas de engenharia civil.

Como o INCC influência na parcela cobrada?

Quando você decide financiar um imóvel na planta, você não está apenas comprando um apartamento, você está financiando a construção desse empreendimento. Essa construção está sujeita à variação do custo dos materiais utilizados e, por isso, o INCC é usado para reajustar o saldo devedor durante essa fase.

Vamos dar um exemplo prático: se você fosse construir uma casa, antes de começar a obra, você definiria um orçamento e iria fazer uma previsão do quanto seria gasto com os materiais, com o equipamentos, mão de obra e tudo o mais necessário. Mas ao longo da construção, há uma variação nesse custo previsto e você precisa complementá-lo se quiser finalizar a obra. Essa é mesma lógica para a aplicação no INCC. Ele serve para reajustar o saldo devedor durante o período de construção do seu imóvel.

Vale ressaltar que esse índice não é juros nem pode ser cobrado como tal. Ele simplesmente corrige o valor restante para ajustá-lo à variação dos custos da obra.

Como calcular o reajuste do INCC na parcela do seu imóvel?

O cálculo desse reajuste é bastante simples. Basta aplicar o índice no saldo devedor. Lembre-se que o valor que reflete sobre uma parcela é o índice de dois meses antes.

Vamos tomar como exemplo um financiamento de R$100 mil feito diretamente com a construtora, dividido em 100 parcelas. Vamos usar os valores dos índice do primeiro trimestre de 2018, de acordo com a tabela do INCC:

Mês INCC (%)

Janeiro - 0,31

Fevereiro - 0,13

Março - 0,24

Se a primeira parcela deveria ter sido paga em abril, aplicamos o índice de fevereiro: 0,13%.

Primeiro, vamos calcular o saldo devedor corrigido de abril. Então, multiplicamos a quantia devida pela taxa de de fevereiro e somamos a essa quantia:

(R$100 mil * 0,13%) + R$100 mil = R$100.130,00

Esse é o saldo devedor corrigido. Agora, dividimos ele pelo número de parcelas:

R$100.130,00 / 100 = R$1.001,30

Assim, em abril, o valor a ser pago deveria ser de R$1.001,30

E o saldo devedor diminui para: R$100.130,00 - R$1.001,30 = R$99.128,7

No próximo mês, maio, a parcela será reajustada de acordo com esse novo saldo devedor e o índice de março. Veja:

1º Reajustamos o saldo devedor de acordo com o índice

(R$99.128,7 * 0,24%) + R$99.128,7 = R$99.366,61

2º Calculamos a parcela de acordo com a quantidade de prestações que faltam

R$99.366,61 / 99 = R$1.003,7

Então a segunda parcela do financiamento (paga em maio) tem o valor de R$1.003,70

E, de novo, o saldo devedor diminui para: R$99.366,61 - R$1.003,7 = R$98.362,9

Para um cálculo rápido nem precisamos do saldo devedor. Dá para só multiplicar a valor da última parcela pelo índice incidente naquele mês:

Para saber o valor da primeira parcela, multiplique o valor original das parcelas sem reajuste pelo valor do índice incidente. Usando o exemplo anterior:

(R$1.000,00 * 0,13%) + R$1.000,00 = R$1.001,3

Essa é a parcela de abril.

A parcela seguinte (maio) fica em: Parcela de abril * INCC(março) + Parcela de abril

( R$1.001,3 * 0,24%) + R$1.001,3 = R$1.003,7

Não se esqueça que esse cálculo é apenas para o valor da parcela. Não estão contabilizados o juros nem as demais taxas que podem incidir sobre o financiamento.

Quais os tipos de INCC?

Há três tipos de INCC, o M, o DI e o 10, e a diferença entre eles é basicamente o período de coleta dos dados.

Os dados referentes ao INCC-M são coletados entre o dia 21 do mês anterior e o dia 20 do mês vigente. A coleta para o INCC-DI, por sua vez, ocorre entre o primeiro e o último dia do mês. Já para o INCC-10, como seu nome diz, ocorre entre o dia 11 do mês anterior até o dia 10 do mês de referência.