Saiba as novas regras do IR sobre locação de Imóveis
Mas na tentativa de ajudar a esclarecer esse assunto, vamos abordar de forma resumida e prática o que realmente esta acontecendo.
A lei que rege essas questões no Brasil é a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91). Ela define de forma clara o que o dono do imóvel (locador) deve pagar e o que o morador (inquilino/locatário) deve assumir.
A regra de ouro é: o inquilino paga o que é uso rotineiro, e o proprietário paga o que é investimento ou estrutura.
Aqui está um resumo prático para você:
1. Responsabilidades do Inquilino (Locatário)
O inquilino deve arcar com as chamadas despesas ordinárias, que são necessárias para a manutenção e funcionamento do dia a dia:
Aluguel e encargos: Pagos na data combinada.
Contas de consumo: Água, luz, gás e esgoto.
Condomínio (Ordinário): Salários de funcionários, limpeza, conservação de elevadores e áreas comuns, e pequenos reparos.
Seguro-fiança: Se esta for a modalidade de garantia escolhida.
IPTU: Atenção aqui! Pela lei, o IPTU é do dono, mas ele pode ser repassado ao inquilino se estiver escrito no contrato. Na prática, quase todos os contratos transferem essa taxa para quem aluga.
2. Responsabilidades do Proprietário (Locador)
O dono deve pagar as despesas extraordinárias, que valorizam o patrimônio ou são de natureza estrutural:
Reformas estruturais: Obras em telhados, fundações ou fachadas.
Instalações de equipamentos: Novos elevadores, câmeras de segurança, alarmes ou equipamentos de lazer.
Fundo de Reserva: Valor acumulado pelo condomínio para emergências ou obras futuras (exceto se for usado para cobrir gastos do dia a dia enquanto você mora lá).
Indenizações trabalhistas: Gastos com demissões de funcionários ocorridas antes do seu contrato começar.
Taxas de imobiliária: A comissão de administração e taxas de cadastro/vistorias são obrigações do dono.
| Despesa | Quem Paga? |
| Pintura da fachada | Proprietário |
| Pintura interna (uso) | Inquilino |
| Vazamento em cano mestre | Proprietário |
| Troca de lâmpada queimada | Inquilino |
| Taxa de lixo | Inquilino (se no contrato) |
| Instalação de interfone | Proprietário |
Dicas Importantes:
Vistoria: Exija sempre um laudo de vistoria detalhado na entrada e na saída para evitar ser cobrado por danos que já existiam.
Recibos: O locador é obrigado a fornecer recibos discriminando o que é aluguel e o que é taxa.
Multa por atraso: Geralmente é de 10% sobre o valor do aluguel, mas confira sempre o que diz o seu contrato.
Como estamos em janeiro de 2026, as mudanças trazidas pela Reforma Tributária e as novas regras do Imposto de Renda já estão começando a valer.
O que mudou para o proprietário não é uma "taxa de aluguel" em si, mas sim a forma como o governo cobra impostos sobre o dinheiro que você recebe. Há duas grandes frentes de mudança:
1. Novo Teto de Isenção do Imposto de Renda (IR)
A mudança mais imediata e positiva para o pequeno proprietário é a nova faixa de isenção.
Isenção até R$ 5.000,00: A partir deste mês (janeiro de 2026), quem recebe até R$ 5.000,00 por mês (somando aluguel e outras rendas tributáveis) está isento de Imposto de Renda.
Redução Gradual: Para quem ganha entre R$ 5.000,01 e R$ 7.350,00, o imposto existe, mas há um desconto progressivo.
Acima de R$ 7.350,00: A tabela progressiva de 27,5% continua valendo normalmente sem esse novo benefício.
2. A Reforma Tributária (IBS e CBS)
Aqui é onde entra a "nova taxa" que tem gerado discussão. A reforma criou o IVA Dual (IBS + CBS), que substitui impostos antigos. No caso dos aluguéis:
Quem paga? Apenas os chamados "Grandes Locadores". Se você é uma pessoa física que aluga apenas um ou dois imóveis, você não paga essa nova taxa.
Critérios para cobrança: Você só será tributado pelo IBS/CBS se cumprir cumulativamente duas condições:
Tiver mais de 3 imóveis locados; e
Receber mais de R$ 240 mil por ano em aluguéis (valor corrigido pelo IPCA).
Alíquota: Para quem se enquadra como grande locador, a alíquota estimada é de cerca de 8,4% (após um redutor de 70% específico para locação residencial).
Transição: Em 2026, estamos em um período de teste com uma alíquota simbólica de apenas 1%, que subirá gradualmente até 2033.
3. Aluguel por Temporada (Airbnb e outros)
Se você aluga por curtos períodos (menos de 90 dias), a regra ficou mais rígida:
Essas locações agora são equiparadas a serviços de hotelaria.
A carga tributária é maior do que no aluguel comum, pois o redutor de imposto é menor (apenas 40%, contra os 70% do aluguel residencial fixo).
Se você recebe... O que muda em 2026? Até R$ 5.000 / mês Ficou isento de Imposto de Renda. Mais de R$ 7.350 / mês Continua pagando IR pela tabela normal (até 27,5%). Mais de R$ 20.000 / mês + de 3 imóveis Começa a pagar a nova taxa (IBS/CBS) de forma gradual.
Para quem possui mais de 3 imóveis alugados (ou seja, a partir do 4º imóvel), a Reforma Tributária (Lei Complementar nº 214/2025) introduz uma mudança importante: você passa a ser visto pelo fisco como um "locador profissional".
Isso significa que, além do Imposto de Renda (Carnê-Leão) que você já paga, agora haverá a incidência do IVA Dual (IBS e CBS). Como estamos em janeiro de 2026, o processo de cobrança funciona da seguinte forma:
1. Critérios de Enquadramento
Você só entra na regra de cobrança se cumprir dois requisitos ao mesmo tempo:
Quantidade: Ter 4 ou mais imóveis alugados (o limite é "mais de 3").
Renda: Receber mais de R$ 240.000,00 por ano (aprox. R$ 20.000/mês) em aluguéis.
Nota: Se você tiver 5 imóveis mas a soma dos aluguéis for R$ 10.000/mês, você continua pagando apenas o Imposto de Renda normal.
2. O Processo de Cobrança em 2026 (Ano de Teste)
O ano de 2026 é considerado um "período piloto". O processo não é automático, ele exige ações suas:
Inscrição no CNPJ: A partir de julho de 2026, locadores nessa situação deverão se inscrever em um CNPJ específico para "Pessoa Física Contribuinte". Isso não te torna uma empresa, é apenas para controle do imposto.
Emissão de Documentos Fiscais: Você (ou sua imobiliária) deverá emitir documentos eletrônicos (como a NFS-e) destacando o valor do IBS e da CBS.
Alíquota Simbólica: Em 2026, a cobrança é de apenas 1% (0,1% de CBS e 0,9% de IBS). O objetivo é testar o sistema. O pagamento "cheio" (estimado em 8,4% após redutores) só começa a valer em 2027.
3. Redutores para Alívio de Carga
Para evitar que o imposto fique alto demais, a lei criou dois "descontos":
Redutor de 70%: A alíquota padrão do IVA (que deve ser em torno de 28%) sofre um desconto de 70% para locação residencial, caindo para cerca de 8,4%.
Redutor Social: Para cada imóvel residencial, você pode abater R$ 600,00 da base de cálculo do imposto mensal. Isso protege quem aluga imóveis de valor menor.
Resumo do Impacto Financeiro (Estimativa)
Se você se enquadra como grande locador, sua carga tributária total será a soma de dois impostos:
Imposto de Renda (IRPF): Até 27,5% (pago via Carnê-Leão).
IVA Dual (IBS/CBS): Cerca de 8,4% (pago via guia específica).
Total estimado: Pode chegar a 35,9% da receita bruta. Devido a esse valor alto, muitos proprietários com mais de 3 imóveis estão optando pela "Pejotização" (abrir uma Holding ou empresa imobiliária), onde a carga total costuma ser menor, por volta de 18% a 20%.
Dica Extra: Verifique com seu contador se os seus contratos possuem a "Cláusula de Repasse". Muitos novos contratos já permitem que o valor do IBS/CBS seja repassado ao inquilino, assim como o IPTU.
Simulação: Receita Bruta de R$ 25.000,00 (Ex: 5 imóveis de R$ 5.000)
1. Cenário Janeiro de 2026 (Transição)
Neste momento, você já se beneficia da nova faixa de isenção de IR, e a nova taxa (IBS/CBS) é simbólica.
Imposto de Renda (Carnê-Leão): Com o novo teto de R$ 5.000,00, a alíquota efetiva sobre R$ 25 mil caiu levemente.
Estimativa de IR: R$ 5.100,00
Nova Taxa (IBS/CBS - Alíquota de 1%):
Cálculo: R$ 250,00
Total de Impostos hoje: R$ 5.350,00
Renda Líquida: R$ 19.650,00
2. Cenário 2027 em diante (Carga Plena)
Aqui o novo imposto entra com a alíquota estimada de 8,4% (já com o redutor de 70% da lei).
Imposto de Renda (Carnê-Leão): Mantém-se a base anterior.
Estimativa de IR: R$ 5.100,00
Nova Taxa (IBS/CBS - Alíquota de 8,4%):
Cálculo: R$ 2.100,00
Total de Impostos em 2027: R$ 7.200,00
Renda Líquida: R$ 17.800,00
Análise do Impacto
Nesta simulação, a sua mordida tributária sobe de 21,4% para 28,8% do faturamento bruto.
Por que isso é importante para você agora? Existem duas saídas legais que a maioria dos proprietários com este perfil está adotando:
A "Pejotização" (Holding Imobiliária): Em vez de receber como Pessoa Física (pagando 27,5% de IR + 8,4% de IBS/CBS), você abre uma empresa. No regime de Lucro Presumido, a carga total (incluindo todos os impostos) costuma ficar entre 11% e 14%. É uma economia de quase metade do imposto.
Cláusula de Repasse no Contrato: Como o IBS/CBS é um imposto sobre o "consumo de serviço de moradia", a lei permite que o contrato preveja que o tributo seja pago pelo inquilino (da mesma forma que o IPTU). Se você renovar seus contratos agora em 2026, já pode incluir essa previsão.
O que você deve fazer agora:
Verifique o faturamento anual: Se a soma de todos os seus aluguéis em 2025 ficou abaixo de R$ 240 mil, você ainda está seguro na regra antiga.
Consulte um contador sobre "Massa Patrimonial": Se você tem 4 imóveis e um deles está no nome do cônjuge ou de um filho, você sai da regra de "mais de 3 imóveis" e evita a nova taxa
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